lundi 3 septembre 2012

Apocalypsimmo 12 : Ceci n'est pas une crise de l'immobilier mais du partage

Encore un drame du logement. Davantage de SDF, d’étudiants exploités, de studettes insalubres ou d'arnaques liés aux abus des bailleurs et parasites du secteur ? Non. A lire la presse spécialisée, le problème est ailleurs. 

"L’immobilier neuf s’enfonce dans la crise". Ouille. Le nombre de mises en chantier baisse de 12% au trimestre dernier par rapport à 2011 et les ventes de logements neufs ont chuté de 13,9% au deuxième trimestre 2012. Les promoteurs crisent.

La fédération des promoteurs immobiliers (FPI) annonce qu'elle va bientôt proposer au gouvernement des pistes "pour faire baisser les prix du foncier et des coûts de construction". Comme quoi c'est tout bête: il suffisait d'attendre que les promoteurs ne vendent plus pour qu'ils songent à combattre la hausse continue des prix de l'immobilier depuis 15 ans (hausse 4X plus rapide que les revenus disponibles des français sur la même période)

Les "investisseurs privés" (comprendre petits investisseurs souhaitant une culbute à 30% en 3 ans avec déductions d'impôts anticipées, en se gavant de loyers à un SMIC entre temps) n’investissent plus. Terrorisés par le "blocage des loyers" et la fin du Scellier, ils redoutent les prochaines surprises fiscales. Le multiproprio qui a déjà trois appartements n’en achète pas un quatrième: voilà le drame du  promoteur. Pas mieux pour les agents immobiliers: le multiproprio ne veut pas non plus "brader" son bien.

"Les particuliers qui vendent ne veulent pas, sauf exception, baisser leurs prix" déclare, inquiet sur les licenciements à venir dans le secteur, le DG du groupe Guy Hocquet dans Les Echos

Pour les autres, jeunes, revenus moyens ou faibles, les choses sont plus simples: soit ils ont fait une croix sur l'achat, soit ils ont déjà acheté et remboursent encore pour un moment en croisant les doigts pour que la valeur du machin ne s’effondre pas. Tout cet argent cramé (22.3% des revenus disponibles des ménages en 2010) dans un crédit ou des loyers est autant de pouvoir d'achat en moins, des centaines de milliards manquant à l'économie française (430 Milliards en 2010, chiffres CGDD). En large partie liée à la spéculation, la flambée des prix de l'immobilier est un frein de la sacro-sainte croissance. Regagner du pouvoir d'achat, ce n'est pas seulement augmenter les salaires (ce qui touche les travailleurs), mais d'abord baisser le coût du logement (ce qui touche tous les français).

(En kiosque cette semaine. Note dans les deux cas l'éradication du critère humain. C'est "l'immobilier" qui est "face à la crise" dans L'obs, tandis que chez Capital ce sont les "biens" qui "vont craquer")

Ceux qui devaient acquérir ayant déjà acquis, et les multiproprios n’étant pas pressés de baisser leurs prix de vente, nous sommes dans une situation de blocage, avec des logements vides et de plus en plus gens mal ou pas logés autour (spécialement dans les zones où se concentrent l'activité).

Tu me diras: "- N'est-il pas aberrant de vouloir encore construire alors que la demande n'est plus solvable et que la partie haute des revenus empile les biens immobiliers, l'espace vide et l'épargne?  Ne serait-ce pas l'occasion 1 / d'enfin capter ce pognon en suspension et l’injecter là où il faut, c’est-à-dire dans la construction de logements ou la réhabilitation de logements inoccupés ?  2 / De capter ces locaux, maisons, appartements, bureaux vides, bref de forcer les propriétaires à les louer ?".  Tu auras raison (toujours flatter son lecteur). 

1 / Capter le pognon.
La hausse du plafond du livret A est là pour ça, en partie. Mais, Il faut que cette mesure s’accorde avec des acquisitions de terrain pour bâtir des logements à loyers modérés (un projet de loi sur la cession de terrains de l'Etat à cette fin, et l'augmentation des pénalités pour les communes récalcitrantes, sera présenté au conseil des ministres mercredi prochain). Notons que si les dizaines de milliards de déductions fiscales, ayant jusqu'à présent bénéficié aux promoteurs pour construire, n'importe comment et n'importe où, des appartements aujourd'hui inoccupés avaient été utilisés avec le souci du long terme et de la collectivité (intégrées dans de vrais projets d'urbanisme liés à des bassins d'activité, avec des transports publics disponibles), le problème de logements de centaines de milliers de Français serait probablement réglé et les "petits investisseurs privés" y auraient aussi trouvé leur compte. Mais le mal est fait. Chacun a pensé à soi, et incité par l'ami banquier, les sirènes télévisées, chacun a voulu "accomplir son projet immobilier" et "faire du blé" tandis que les dispositifs fiscaux d’aide à l’investissement privé étaient globalement dépourvus de réelle contrepartie sociale.

2 / Capter les biens déjà construits et lutter, arithmétiquement, contre le sous-peuplement.
Cela implique d’effectuer un véritable audit, un recensement immobilier national afin de connaitre une bonne fois pour toutes qui possède quoi, mais surtout dans quel état et si c'est occupé ou pas. Une donnée pour le moment mal cernée, quand bien même les experts justifient chaque hausse des prix par "la pénurie".

Ces données connues elles permettraient d'agir avec, au choix ou en cumulé:

- La mise en place d’une fiscalité croissante et réellement dissuasive sur les logements inoccupés (et sous occupés) sur 5 ou 10 ans avec à terme, si rien n’est fait, réquisition et gestion par les bailleurs sociaux. Cécile Duflot a annoncé récemment dans Le Nouvel observateur ses intentions dans ce sens.  

- La mise en place, à l'inverse, d’aides pour les propriétaires les plus fragiles à la rénovation des biens conditionnés à leur remise à disposition à la location à des tarifs sociaux

Promoteurs et dealers de crédit[1] ne feront pas la promotion auprès du Ministère du Logement de ce type de solutions chamboulant un paradigme pourtant à l'agonie (basé sur le crédit bancaire, la cupidité individuelle, une dose de peur[1] et un climat média vantant "l'accès à la propriété" comme condition minimale requise pour la félicité, et "gagner de l'argent avec l'investissement immobilier" comme seul ascenseur social efficace), un paradigme "la pénurie" explique toujours tout et "la construction" aurait raison du reste. 

[1] CAFPI - courtier en emprunts immo - y va de sa critique sur la hausse du plafond du livret A, c'est mignon tout plein

[2] En 2007, pour les "experts" la peur de la conjoncture expliquait la fièvre immobilière. Ils usent du même argument pour expliquer la baisse des transactions en 2012.

Illus: Vertigo, A.Hitchcock (1958)

10 commentaires:

ladyapolline a dit…

J'ai lu rapidement,j'y reviendrai ce soir. Merci pour cette mise au point.
Belle journée et Bz

cnevians a dit…

oui certes .. tout à fait d'accord avec vous .. mais n'oubliez pas que + de 60% du parc existant de logements .. sont dit "passoire thermique" .. c'est à dire que la majorité des gens ... habitant dedans vont devenir .. si ils ne le sont déjà .. des précaires énergétiques en puissance ..
autant dire que certains n'arrivent pas à la propriété .. mais ceux qui y sont .. ne pourront plus subvenir à sa consommation outrancière ...

un partageux a dit…

Ta lecture est toujours revigorante.

Une autre remarque sur le vocabulaire : on entend toujours nos media jacasser "immobilier" comme si la France comptait 60 millions de zinvestisseurs. Et bien rarement de "logement" comme si nous étions des êtres immatériels sans besoin d'avoir un toit sur la tête.

cdg a dit…

je crois que l argent du livret A n est deja pas entierement utilise pour construire des HLM. donc augmenter son plafond ne sert a rien puisque le surplus ne sera pas utilise si on regle pas les autre problemes qui font qu on a du mal a construire des HLM
Par contre, cet argent peu peut etre sevir a autre chose qu a etre investi dans des parpaings. Je pense qu tu sera d accod avec moi pour considerer que l avenir de la france n est pas dans le beton (et l exemple de l espagne prouve que c est pas une bonne idee de toute facon)
Inciter les gens a investir dans l industrie est un gros challenge car c est diablolise (la bourse est l ennemi pour certains) et pas ans la mentalite francaise (qui prefere les investissements peperes)

PS: de toute facon il n y a pas tant d argent que ca car la plupart du temps, c est des achats a credit. donc de l argent completement virtuel

Anonyme a dit…

Salut Seb,

Très vrai.
Par contre une chose m'inquiète. On a enfin les signes extérieurs du cassage de gueule immobilier qu'on est nombreux à attendre. Contrairement à 2008 où Sarko avait sauvé les promoteurs à coup de PTZ+++ (pour ré-endettez ceux qui auraient pu être sauvés des eaux et filer des billes aux "zinvestisseurs" déjà blindés) cette fois les caisses sont vides.

Sauf que ... sauf que... Miss Duflot réfléchit avec son repentin à nous refaire un scellier nouvelle vague.
Autant les premières mesures étaient à saluer mais la j'ai envie de dire "surtout pas". Touche pas! Lâche!! Mais lâche le et laisse le se croûter bon sang!!
Oui je sais je m’énerve mais je n'ai surtout pas envie de voir repartir le ponzi géant...

un apocalypsimmo 13 sur le nouveau scellier?

Cpof

seb musset a dit…

@anonyme > Le fond du problème c'est que l'image du "locataire" comme inférieur au "propriétaire" n'a pas changée. Malgré des améliorations, pour l'instant en intention, cette représentation ne change pas avec le gouvernement. Quand nous avions rencontré Hollande l'année dernière, à la question logement il nous avait répondu : aide fiscale. Ce qui n'est pas mal en soit (comme je le dis dans l'article) mais ne sont pas la panacée (ns sortons de 15 ans d'aides fiscales et pour quoi ? Des prix qui augmentent 4X plus vite que les revenus disponibles des ménages)

Anonyme a dit…

@seb>
super! tu ne me rassures pas là!
Bon ben hollande va remettre une pièce dans la machine. et meeeeeeerde :-(

Cpof

cybfil a dit…

Salut, content de voir tes "papiers" reprendre.... De bonnes observation sur les 3 derniers articles.... Mais avec une réflexion axée principalement sur une vision citadine...
Au fond de nos "pampas" l'hymne de nos campagne commence à se murmurer, nombreux ns sommes à être en marge...
Pace Salute fil.

Tassin a dit…

@ cybfil : Lis les billets d'Agnès sur "Le Monolecte" pour avoir des échos des campagnes ;-)

cybfil a dit…

@ Tassin, merci, blog intéressant après qq lectures rien de nouveau à l'horizon... Mais une écriture agréable. Je vais y passé qq heures de plus ... "re-merci" salut fil.