mercredi 2 novembre 2011

Du logement social pour les riches

Comme s'il n'en avait pas assez avec la hausse des prix, la cupidité des proprios, le dumping des bureaux vides et la pied-a-terrisation transformant chaque jour un peu plus les agences immobilières parisiennes en agences de voyages au détriment du locataire n'ayant plus qu'à s’exiler à Limoges pour continuer à vivre ici, le parisien sans thune découvrira avec délice que le parc social de la capitale est gangrené par un merveilleux produit qui permet à la ville de prétendre respecter la loi SRU avec des produits à la solidarité de façade.

Dites bonjour à l'Usufruit Locatif Social, joli barnum fiscal qui, sous couvert d'habitât pas cher, permet  surtout aux investisseurs privés (aussi appelés spéculateurs) d'acquérir pour la moitié du prix les plus beaux immeubles dans les quartiers les plus coûteux.

Il s'agit d'acheter la nue-propriété d'un appartement ou d'un ensemble d'appartements dans un immeuble à 50% du prix et d'en céder l'usufruit à un bailleur social, qui se tapera la gestion, les charges et encaissera les loyers durant quinze ans. Au bout de cette période, l'acquéreur récupère la pleine propriété du machin (qui aura encore doublé ou triplé de valeur). Ce social-là est tout bénef pour le proprio: valorisation pépère et contribution active à la non décote du quartier, pas d'impôt sur le revenu ni même rentrée du bien dans le calcul de l'ISF, pas de prélèvements sociaux, ni taxe foncière, pas d'impôt sur les plus-values si le bien est revendu après la fin de la période d'usufruit, possibilité de déduction des intérêts d'emprunts, aucun risque locatif et garantie juridique de pouvoir virer le locataire à la date échue pour faire de son appart une garçonnière sur les grands boulevards ou une chambre d’hôtel pour classes moyennes chinoises en lune de miel.

Bref, si tu as un peu de pognon et de quoi en emprunter encore un peu plus, ce serait con de passer à côté de l'occase d'une assistance d'Etat à la constitution de ton patrimoine privé de luxe à prix cassé.

Ci-joint, la fiche du "produit immobilier" selon le site d'information à la pointe des conseils pour s'enrichir avec la pierre tout en en soustrayant le plus possible à l'ignoble impôt[1], j'ai nommé Le Figaro:

Selon le site Immoneuf, l'ULS "permet de construire dans des secteurs prisés où les bailleurs sociaux n'ont pas les moyens d'aller et là où les épargnants ont, en toute logique, le plus envie d'investir". Belle fibre sociale des Français les plus aisés. On comprend mieux pourquoi leurs représentants, Benoist Apparu et Laurent Wauuiez, insistent pour que l'on chasse les pauvres du parc social.

N'y vois pas non plus un effort de mixité, même provisoire, dans des zones pensées pour rester des ghettos de riches avec quelque tolérance pour l’élite de la plèbe salariale. Le site Miroir Social nous indique que "pendant cette période, [les bailleurs sociaux] les louent à un niveau de loyers correspondant au PLS ou au PLI, soit les plus chers des logements sociaux, inaccessibles à 70 % des demandeurs inscrits sur les listes d'attente."

Pour le reste des occupants, via le dispositif Vivalib (que l'on retrouve proposé aux collectivités par Dexia ou Eiffage) articulé sur des ULS qui seront cédés dans 15 ans, on y retrouve en masse des seniors  disposant d'appartements avec marquage à diodes au sol, éclairage vario-tamisé et télé-assistance. Alors que les jeunes ménages sont obligés de s’exiler toujours plus loin de l'activité, cette recrudescence de seniors en HLM deluxe en plein centre des villes est logique: ils offrent l'avantage non négligeable d'être la dernière génération disposant, via la retraite, de revenus fixes et garantis. Donc, exit aussi les petites pensions, ceux qui n'ont pas de cagnotte ou de famille pour les subventionner. Côté pratique: on est pile dans le créneau d'occupation des quinze années de l'ULS. Les seniors sont là pour assurer la transition de statut du logement, de pseudo social à totalement privé.

Ce partenariat promoteur / banque / spécialiste du service à la personne qui peut se payer le service permet ainsi à certaines municipalités de droite comme de gauche (toujours dans les coins les plus chers) de parader sur les chiffres de leur action sur le logement social sans se soucier en rien de l’hébergement des actifs en pleine précarisation ou de ceux déjà au ban de la société qui naissent et meurent sur le bitume à quelques mètres de ces immeubles.

Voilà, voilà... allez, un peu de musique pour, provisoirement, calmer cette colère qui monte.

Illustrations : Attack of the Block (2011). A Paris, Magazine de la ville de Paris.

[1] qui permettrait de financer... du logement social.

9 commentaires:

Anonyme a dit…

la plus value a la sortie n est pas si sure que ca. meme avec un discount de 50 %
Moins value a attendre s il n y a eut aucun travaux d entretien et que la bulle immobiliere a eclaté (il serait etonnant qu elle dure encore 15 ans, on voit maintenant que le credit a tout va est en train de se tarir, pour les particulier comme les etats. Dans 15 ans, les vieux seront morts ou vendeur net pour payer Alzheimer et les jeunes n auront pas d argent -> pas d acheteur au prix fort)

GdeC a dit…

@seb : merci pour le lien ! je suis moi aussi très sensible à ce sujet... j'ai vécu pendant bien trop longtemps en HLM pourri dans des zones improbables et je sais trop combien le privilège d'avoir (enfin...) un petit bout de jardin est rare, et me protège de la violence du monde... et de la mienne.

Un partageux a dit…

@anonyme

Tu devrais en lire davantage sur le sujet. En effet les deux termes de l'alternative pour l'investisseur sont : ça va bien payer (un placement pépère qui rapporte) ou ça va va payer très beaucoup halléluia ! (on explose encore une fois les compteurs.)

Par exemple tu parles de l'absence éventuelle de "travaux d'entretien". Cela montre que tu ne sais pas que le gestionnaire "social" doit rendre le logement à l'état neuf à l'issue de la période de quinze ans.

Tout est à l'avenant dans ce plan : tu manques de confiance dans la capacité de nos gouvernants à concevoir des produits financiers très juteux pour les très riches.

seb musset a dit…

@anonyme > ces biens sont souvent dans les coins les plus chers. Je doute sincèrement qu'il y ait décote. La bulle qui va claquer (inévitablement) ce sera pour les pavillons à Bouzanville sur Bois payés 10 fois trop cher avec 50 ans de crédit. Dans le cas des ULS, c'est du produit pour riche (car même à 50% ça reste inaccessible pour la majorité des gens). Ce truc-là, idem pour la pied-a-terrisation devrait tout simplement être interdit.

Un partageux a dit…

@ anonyme
L'investisseur qui sommeille en toi lira ce billet :

http://logement.blogs.liberation.fr/serafini/2011/11/paris-à-vendre-chambre-de-45-mètres-carrés.html

Mais notre ami Seb Musset t'explique, dans un précédent billet, comment améliorer grandement ces misérables 13% de rentabilité attachés à une location au mois...

Anonyme a dit…

Faut arrêter de délirer on peut acheter son appart à Paris pour moins de 30000 € : http://www.lesoir.be/actualite/france/2011-10-31/a-paris-un-studio-de-3m2-pour-2%209000-euros-873822.php

Non mais des fois :)

Merlin56 a dit…

Il n'y a pas de raisons pour que la spéculation s'arrête, notre population francaise est passée de 50 à 65 millions de français en 30 ans, avec une immigration de 200 à 400 milles nouveaux arrivants tous les ans. Il faut bien loger tout ce petit monde .
L'équivalent d'une ville comme Rennes à loger en plus tous les ans.
Alors si les prix continuent à monter regarder bien qui en profites, il n'y a pas que les "profiteurs de droite ", à gauche aussi....

Tassin a dit…

@ Merlin56 :

Ca c'est une illusion totale de croire que l'augmentation de la population et la baisse du nombre de personnes par foyer est responsable de l'augmentation des prix.

Voici une analyse de Jacques Friggit qui y répond (entre autre) : http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/prix-immobilier-sciences-po_cle2611c3.pdf

Anonyme a dit…

Je trouve cela dommage de diaboliser l'ULS de la sorte...
Augmenter l'offre de logement, c'est augmenter les moyens et dans ce sens toute forme de partenariat public privé est à considérer.

De nos jours, il y a une multitude de placements possibles pour l'épargnant investisseur lambda...
Si on se focalise sur l'immobilier, le résidentiel est le placement le moins rentable...
Dans ces conditions, comment comptez vous attirer l'épargne collective privée sur du logement social sans la moindre carotte ?

Par ailleurs, les montants de loyer concernant l'ULS ne dépassent pas les 12€45 sur PAris (tarif PLS et non PLI!).
Soit la moitié du tarif moyen observé sur le marché privé...

En définitive, en tant que locataire, je prefere avoir quelque chose sur 15 ans que de ne rien avoir du tout.